一、案情简介

    北京市怀柔区的王某原来居住在该区的一个小山村里，十二年前，其父母为了使儿子容易找到对象，就托人将其户口从原来居住的小山村迁到了距离镇上不远的一个大村子A村。户口迁入A村后，王某当年即以四万五千元的价格从同村李某的手里购买了一处房屋。李某向王某交付房屋后随其夫到城里居住。虽然没有更换宅基使用证（该处农村的房屋没有房屋产权证），但十二年来双方相安无事。此后，王某对该房屋进行了修缮和扩建。

    2006年初，有消息说因城市规划需要征用该村的土地，当然也包括村民的房屋和宅基地。根据该区现在的补偿情况，该处房屋被拆迁后可以获得七八十万元左右的补偿款。李某可能感觉自己十二年前自己卖亏了，于是找到王某，要求王某再给他十万元或者让王某把房屋归还给他，他把购房款返还给王某。王某当然不答应了。

    王某本来以为事情过去了，不料，不久之后，王某及其父母就收到了该区人民法院的应诉通知。李某在诉状中说王某及其父母都是该房屋买卖合同的当事人，但声称合同已经丢失。其诉讼请求是要求人民法院确认该房屋买卖行为无效，理由是农村宅基地使用权不能买卖。

    二、案情分析

    对于这一问题，目前全国各地的法院在实践中的做法也不一样，在广东等地，一般是承认买卖的有效性，但在北京二中院的判例中有许多是否定其效力的。而二中院又是上诉审法院，该案的前途不容乐观。更为不利的是，该村村委会为原告出具了一份证明，其内容是村委不知道该房屋买卖一事。

    为了准确把握该案，我到该村进行了调查。事实是该房屋买卖是一个不争的事实，且王某的户口在购房之前已经迁入了该村。王某购房后也是以所有人的意思来管理该房屋。同时我还发现了另一个问题，李某的户口早在十年前就从该村迁出转为城镇户口了。王某每年都交纳了村提留，履行一个村民的义务。

    三、审理情况

    在法庭上，原告提出农村集体土地使用权不能买卖，该房屋没有房产证，惟一的宅基地使用证又没有办理变更登记，因而双方之间的房屋买卖行为是无效的。

    我作为被告方代理人提出了自己的观点，认为双方之间的房屋买卖行为是有效的，王某已经取得了该房屋的所有权。其理由是：1、根据最高人民法院的司法解释，《中华人民共和国合同法》生效后，对合同效力的判定应当以法律和行政法规的规定为依据，该房屋买卖合同不存在合同法规定的无效情形，因而是有效的。2、无论是《中华人民共和国土地管理法》，《中华人民共和国民法通则》还是相关的行政法规均未明确规定农村房屋不能买卖。而该房屋又不属于法律禁止流通的标的物，当然可以买卖。本案中，买卖双方均为完全民事行为能力人，也不存在其他无效情形，自然应当是有效的。3、由于农村房屋没有房屋产权证，无法办理房屋所有权变更登记手续，根据我国现行法律的规定，其所有权的转移时间应当是交付时。而该房屋早在十二年前就已经交付，故其所有权已于十二年前转移给了王某。

    关于该房屋所在宅基地归属问题，我认为已经不是问题。因为农村集体土地使用权是带有身份性质的权利，它是以享有该集体组织成员的身份为标准的，而不是以登记为准。原告李某的户口早在十二年前已经从该村迁出，其早已不是该集体组织的成员，当然能不再享有该宅基地的使用权。因而不论该宅基的使用权应不应当属于王某，但绝对不再属于李某了。如果村里同意王某使用，该宅基的使用权就属于王某。如果村里不同意王某使用，那么，王某早已是该集体经济组织的成员，村里就应当再为王某批一处宅基供其使用。

    三、判决结果

    当事人等待结果的心情就不必说了，最终法院判决确认双方的买卖行为有效，驳回了故告李某的诉讼请求。